NOTAREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ A UNUI IMOBIL CA LOCUINȚĂ A FAMILIEI

Art. 321 Cod Civil – NOȚIUNE

(1) Locuința familiei este locuința comună a soților sau, în lipsă, locuința soțului la care se află copiii.

(2) Oricare dintre soți poate cere notarea în cartea funciară, în condițiile legii, a unui imobil ca locuință a familiei, chiar dacă nu este proprietarul imobilului.

Art. 322 Cod Civil – REGIMUL UNOR ACTE JURIDICE

(1) Fără consimțământul scris al celuilalt soț, niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra locuinței familiei și nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acesteia.

(2) De asemenea, un soț nu poate deplasa din locuință bunurile ce mobilează sau decorează locuința familiei și nu poate dispune de acestea fără consimțământul scris al celuilalt soț.

(3) În cazul în care consimțământul este refuzat fără un motiv legitim, celălalt soț poate s sesizeze instanța de tutelă, pentru ca aceasta să autorizeze încheierea actului.

(4) Soțul care nu și-a data consimțământul la încheierea actului poate cere anularea lui în termen de un an de la data la care a luat cunoștință despre acesta, dar nu mai târziu de un an de la data încetării regimului matrimonial.

(5) În lipsa notării locuinței familiei în cartea funciară, soțul care nu și-a dat consimțământul nu poate cere anularea actului, ci n umai dune-interese de la celălalt soț, cu excepția cazului în care terțul dobânditor a cunoscut, pe altă cale, calitatea de locuință a familiei.

(6) Dispozițiile art. (5) se aplică în mod corespunzător actelor încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (2).

Art. 323 Cod Civil – DREPTURILE SOȚILOR ASUPRA LOCUINȚEI ÎNCHIRIATE

(1) În cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.

(2) Dispozițiile art. 322 sunt aplicabile în mod corespunzător.

(3) În caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termenul prevăzut la art. 1834.

Legiuitorul român a instituit norme juridice imperative pentru protecția intereselor majore ale familiei și a creării și menținerii unui echilibru intern, care conturează un regim special de protecție a locuinței familiei, aceste norme aplicându-se indiferent de regimul matrimonial aplicabil în concret. Soții pot alege prin convenție matrimonială o locuință cu destinația de locuință a familiei.

Soții, în momentul cumpărării unui bun imobil sau ulterior acestui moment pot cere împreună notarea ca locuință a familiei în cartea funciară.

Unul dintre soți poate cere notarea în cartea funciară a unui imobil ca locuință a familiei, în mod separat și independent de voința celuilalt soț și chiar dacă acesta din urmă este proprietarul exclusiv al imobilului. În acest scop, acesta se va prezenta la notar cu cartea de identitate, cu certificatul de căsătorie și, după caz, certificatele de naștere ale copiilor, precum și cu orice alte documente relevante, va da o declarație pe propria răspundere prin care să declare că imobilul este locuința familiei, urmând ca cererea însoțită de acte să fie depusă la cartea funciară în vederea notării.

Conform prevederilor art. 322 cod civil, niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra locuinței familiei și nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acesteia fără consimțământul scris al celuilalt soț.

În plus, un soț nu poate să deplaseze din locuință bunurile ce mobilează sau decorează locuința familiei și nu poate dispune de ele decât cu consimțământul scris al celuilalt soț.

Dacă consimțământul este refuzat fără un motiv legitim celălalt soț poate să sesizeze instanța de tutelă pentru ca aceasta să autorizeze încheierea actului.

Soțul care nu și-a dat consimțământul la încheierea actului de către celălalt soț poate solicita anularea actului în termen de 1 an de la data la care a luat cunoștință de actul încheiat, dar nu mai târziu de 1 an de la data încetării regimului matrimonial. Când locuința familiei nu a fost notată în cartea funciară, soțul care nu și-a dat consimțământul poate cere doar daune-interese de la celălalt soț, însă poate cere totuși anularea actului doar dacă terțul dobânditor a cunoscut calitatea de locuință a familiei.

Noțiunea de “locuință a familiei” este o noțiune de fapt, iar nu de drept, prezentând relevanță doar locuința unde familia trăiește efectiv. Afectațiunea sau destinația imobilului de a servi intereselor locative ale familiei este criteriul general după care este stabilită locuința familiei. Dacă soții dețin mai multe locuințe va fi protejată conform legii numai locuința care îndeplinește funcția de locuință a familiei, fiind excluse din sfera normelor de protecție locuința secundară sau locuința care este mai strâns legată de profesia soților sau a unuia dintre ei decât de familie. Dacă soții sunt despărțiți în fapt sau dacă locuiesc separat, îndeplinește rolul de locuință de familie imobilul în care locuiește unul dintre soți și copiii soților.

Pentru opozabilitatea față de terți este institută cerința notării în cartea funciară a unui imobil ca locuință a familiei, conform art. 321, alin. 2 Cod Civil, text care trebuie coroborat cu art. 902, alin. 2, Codul Civil, care prevede că este supusă notării în cartea funciară destinația unui imobil ca locuință a familiei. Terț este persoana care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. (Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Ediția 2, Ed. CH Beck, pag. 370-371).

Regimul juridic al locuinței familiei constă în limitarea impusă de lege a drepturilor unuia dintre soți de a dispune singur, prin acte juridice, cu privire la locuința familiei, chiar dacă, de ex: soții sunt căsătoriți sub regimul separației de bunuri, iar locuința este proprietate exclusivă a unuia dintre soți; regimul matrimonial aplicabil este cel al comunității legale, iar locuința face parte din categoria bunurilor proprii ale unuia dintre soți).

Necesitatea consimțământului ambilor soți vizează  actele juridice prin care s-ar dispune de drepturile asupra locuinței familiei ori prin care ar fi afectată folosința acesteia. Deoarece legea nu distinge, intră în sfera de aplicare a regulilor de protecție orice drept asupra locuinței familiei: drept real (drept de proprietate, uzufruct, abitație) sau drept personal (dreptul de creanță în baza unui contract de închiriere). În cazul contractului de închiriere, având în vedere că fiecare locatar are un drept locativ propriu (chiar dacă numai unul este titularul contractului sau contractul este încheiat înainte de căsătorie) este necesar consimțământul scris al ambilor soți pentru încheierea unor acte derivate din locațiune, de ex: subînchirierea sau rezilierea contractului, care ar afecta dreptul de folosință a locuinței familiei.

Așadar, actele juridice supuse regulii cogestiunii locuinței familiei sunt actele care anihilează dreptul asupra locuinței familiei sau îl transformă într-un drept inferior, precar. Se vor avea în vedere actele de dispoziție, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit (vânzare, schimb, constituirea ca aport la o societate cu personalitate juridică, donație, ipotecă, rezilierea unui contract de închiriere etc). (Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Ediția 2, Ed. CH Beck, pag. 372-373).

Consimțământul soțului se va da în formă scrisă, formă care nu este cerută ad validitatem, ci doar ad probationem, nerespectarea cerinței formei scrise atrăgând sancțiunea inadmisibilității dovedirii existenței consimțământului cu un alt mijloc de probă. Dacă locuința este bun comun sau proprietate pe cote părți a ambilor soți, având în vedere că ambii soți devin parte a actului de dispoziție a imobilului locuință a familiei (de ex: vânzare), consimțământul scris trebuie să îmbrace forma autentică (exprimat în fața notarului public). Dacă imobilul locuință a familiei este în proprietatea exclusivă a unuia dintre soți, consimțământul celuilalt soț reprezintă practic o neîmpotrivire la încheierea actului de dispoziție asupra bunului.

Urmăriți site-ul www.albuavocat.ro deoarece vor mai fi publicate și alte articole juridice de specialitate.